W przypadku podziału majątku wspólnego ważne jest określenie m.in. wartości rynkowej nieruchomości, które należą do obu małżonków. W tym celu należy podjąć współpracę z rzeczoznawcą majątkowym. Jeśli podział następuje na drodze polubownej w ramach sporządzanej umowy w formie aktu notarialnego, rzeczoznawca wybierany jest przez zainteresowane strony. Sądowy podział majątku wiąże się zaś z powołaniem biegłego, który dokona wyceny nieruchomości. Specjalista ten musi być tzw. rzeczoznawcą sądowym.

Metoda wyceny nieruchomości przy podziale majątku

Przy podziale majątku wspólnego stosuje się cztery metody wyceny. Zalicza się do nich wycenę porównawczą, dochodową, kosztową, a także mieszaną. Najczęściej wykorzystuje się podejście porównawcze oraz dochodowe, ponieważ są one korzystne dla stron. Właściwą metodę szacowania nieruchomości rzeczoznawca dobiera jednak na podstawie kilku wyznaczników. Pod uwagę brany jest:

  • cel wyceny,
  • rodzaj i lokalizacja nieruchomości,
  • przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym,
  • stan zagospodarowania nieruchomości,
  • parametry nieruchomości podobnych,
  • rynek pierwotny i wtórny,
  • poziom wyposażenia nieruchomości oraz jej infrastrukturę techniczną.

Rzeczoznawca majątkowy jest również zobowiązany do przygotowania operatu szacunkowego, przestrzegając wszystkich zasad jego sporządzania. Musi być to dokument kompletny, zatwierdzony, a także stworzony obiektywnie. Sama opinia musi zaś być dobrze ustosunkowana.

Rzeczoznawca majątkowy a biegły sądowy

W przypadku podziału majątku wycenę nieruchomości przeprowadza rzeczoznawca majątkowy, który może również działać jako biegły sądowy. Jest to jednak ważne tylko w przypadku podziałów, które następują na drodze sądowej. Często są to sprawy dotyczące dużych majątków. Podczas procesu powoływany jest wtedy biegły sądowy – rzeczoznawca – który przygotowuje opinię na zlecenie sądu. Jej formą jest operat szacunkowy, bez którego nie można uzyskać orzeczenia o podziale majątku.

Inaczej wygląda on jednak w sytuacji polubownego podpisywania umowy u adwokata oraz później u notariusza w formie aktu notarialnego. Dochodzi wtedy bowiem do prywatnego wyznaczenia rzeczoznawcy, który nie musi być biegłym sądowym. W jego obowiązku jest jednak to, by przygotować obiektywny operat, pozwalającym stronom na zawarcie porozumienia. Na to liczyć można we współpracy z biurem Wyceny Nieruchomości Anity Katarzyńskiej, która podejmuje się też spraw majątkowych dotyczących spadków czy darowizn. Taki rzeczoznawca sądowy pomaga też przy wycenach nieruchomości do celów sprzedażowych, kredytowych oraz najmu.

Elementy operatu szacunkowego

Wycena nieruchomości przy podziale majątku – i nie tylko – jest zawarta w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca musi również przedstawić obliczenia wartości nieruchomości, a także analizę i charakterystykę rynku. Oprócz tego wskazuje on – o czym już wspomniano – wybór podejścia, metody i techniki szacowania. Tu istotne jest opisanie zastosowanych narzędzi, danych oraz przygotowanych własnych analiz. W operacie musi się znaleźć również pełen opis nieruchomości wraz z podstawą formalną wyceny nieruchomości oraz źródeł danych o nieruchomości.

Do operatu dołączany jest także pełen kosztorys pracy rzeczoznawcy. Szczególnie ważny jest on w przypadku biegłych sądowych, którzy uzyskują oprócz podstawy wynagrodzenia wyliczoną stawkę godzinową. Mogą oni również doliczyć odpowiednie koszty dodatkowe. Informacje na ten temat określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych […], z dnia 24 kwietnia 2013 r.