Operat szacunkowy to dokument niezbędny wielu sytuacjach związanych z gospodarowaniem nieruchomościami. Zaliczyć do nich należy przede wszystkim transfer praw do nieruchomości (kupno/sprzedaż, zamiana, podział majątku, dział spadku, zniesienie współwłasności), podatki i odszkodowania, finansowanie nieruchomości (kredyt hipoteczny) i wielu innych. Ogółem cele wyceny wynikają z ponad dwudziestu ustaw, można przy tym wyróżnić ponad czterdzieści określonych prawnie sytuacji, w których określa się wartość nieruchomości.

W artykule scharakteryzowane zostały najważniejsze elementy, które powinien zawierać prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Przygotowanie operatu wymaga wiedzy i doświadczenia, dlatego warto zwrócić się do rzeczoznawcy, który gwarantuje profesjonalizm. Kancelaria VALUER oferuje wsparcie na każdym z etapów procesu wyceny. Zaufanie Klienta jest dla nas najwyższą wartością.

Zakres informacji w operacie

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Wycena jest procesem, który charakteryzuje się występowaniem określonych etapów, w ściśle określonym porządku:

  • pierwszy kontakt Zamawiającego z Kancelarią VALUER,

  • ustalenia wstępne (niezbędnych dokumentów, daty oględzin),

  • oględziny nieruchomości,

  • sporządzenie operatu szacunkowego,

  • przekazanie operatu szacunkowego.

Sformalizowaną postacią i zarazem raportem z procesu wyceny jest operat szacunkowy.

Operat szacunkowy to sporządzona przez rzeczoznawcę (na piśmie) opinia o wartości nieruchomości. Zawiera informacje niezbędne do wykonania wyceny, w tym podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, założenia i rozwiązania merytoryczne, tok obliczeń oraz wynik końcowy. Na treść operatu składają się następujące elementy:

  • przedmiot i zakres wyceny,

  • celu wyceny,

  • podstawa formalna wyceny,

  • źródła danych o nieruchomości,

  • daty istotne dla określenia wartości (m.in. data stanu nieruchomości oraz data stanu rynku),

  • opis stanu nieruchomości,

  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,

  • analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,

  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,

  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników uwzględnianych w wycenie. Może być on wykorzystywany po upływie tego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie w nim stosownej klauzuli przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników uwzględnionych w wycenie. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany wyżej wymienionych czynników. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

Istota wyceny polega na określeniu wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku nieruchomości przedmiotem wyceny jest „wiązka praw” do nieruchomości. Przykładowo, dana nieruchomość może być może być określonymi prawami obciążona, na jej rzecz mogą być określone prawa ustanowione (np. służebność drogowa), przy czym różne prawa również występować jednocześnie. W wycenie oprócz prawa własności konieczne jest uwzględnienie wszystkich innych praw związanych z daną nieruchomością.

Wycena nieruchomości wymaga przeprowadzenia dwóch rodzajów analiz, analizy stanu nieruchomości oraz analizy rynku nieruchomości. Analiza stanu nieruchomości jest następstwem oględzin. W ramach oględzin ustalany jest stan techniczno-użytkowy nieruchomości, stan jest otoczenia, stan zagospodarowania oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Analiza rynku prowadzi do ustalenia cen uzyskiwanych w transakcjach za nieruchomości podobne do wycenianej oraz cech rynkowych, czyli cech, które wpływają na zróżnicowanie cen nieruchomości podobnych.

W wyniku wyceny mogą zostać określone różne rodzaje wartości. W praktyce rzeczoznawcy majątkowego najczęściej dokonuje się określenia wartości rynkowej, znacznie rzadziej wartości odtworzeniowej.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. W gospodarce rynkowej ten rodzaj wartości odgrywa pierwszoplanową rolę. Jest ona określana na potrzeby sprzedaży, zamiany, wniesienia aportem, odszkodowań, działu majątku, postępowań upadłościowych, itp.

Co do zasady, wartość rynkowa ma pierwszeństwo przy określaniu wartości nieruchomości, chyba, że nie ma takiej możliwości, np. nieruchomości podobne do wycenianej nie są przedmiotem obrotu rynkowego. Inny przypadek to sytuacja, kiedy określenia wartości innej niż rynkowa wymagają przepisy szczególne (np. przepisy o ubezpieczeniach). Konieczne jest wówczas określenie wartości odtworzeniowej.

Wartość odtworzeniowa to szacowana kwota odpowiadająca sumie kosztów nabycia gruntu i kosztów wytworzenia jego części składowych z uwzględnieniem zużycia, przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny.

Wartość odtworzeniowa może być określana w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe, może także dotyczyć określenia wartości odrębnych odtwarzanych części składowych gruntu. Przy określaniu tej wartości określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i oddzielnie koszt wytworzenia jego części składowych, przy czym przez koszt nabycia rozumieć należy jego wartość rynkową.

Wycena realizowana jest przy wykorzystaniu różnych sposobów w zależności od:

  • celu wyceny (np. transakcje rynkowe lub wymóg przepisów szczególnych),

  • rodzaju nieruchomości (jest lub nie ma na rynku nieruchomości podobnych),

  • przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego,

  • pełnionej przez nieruchomość funkcji (mieszkalna lub usługowa),

  • przyjętych założeń (rozwój nieruchomości albo rozbiórka),

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W ramach podejść wyróżnia się różne metody, a w ramach metod różne techniki szacowania.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym.

Podejście mieszane zawiera elementy podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego.

Misją Kancelarii VALUER jest dostarczenie Zamawiającemu produktu najwyższej jakości. Dokładamy wszelkich starań, aby zakres prezentowanych treści był adekwatny do celu i założeń wyceny, tok wywodu logiczny, a język komunikatywny i przejrzysty. Zakładamy, że dokument powinien być tak przygotowany, by możliwe było prześledzenie i odtworzenie sposobu dochodzenia do wartości przez rzeczoznawcę. Ponadto, dbamy o stronę edytorską, graficzną i językową naszych opracowań.

Zapraszamy do współpracy.