Każda osoba planująca zakup nieruchomości powinna początkowo zapoznać się z wszelkimi niezbędnymi sprawami formalnymi. Należy do nich między innymi zawarcie umowy deweloperskiej. To bardzo ważny akt prawny, który określa zobowiązania dewelopera oraz nabywcy lokalu. Zastanówmy się zatem, czego dokładnie dotyczy umowa deweloperska i co musi się w niej znaleźć.

Czym jest umowa deweloperska?

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła wymóg zawierania umowy deweloperskiej. Dokument ten zobowiązuje dewelopera do zrealizowania inwestycji i przeniesienia prawa do lokalu na nabywcę. Kupujący natomiast ma obowiązek zakupu mieszkania i dopełnienia wszelkich kwestii finansowych. Ustawa obliguje również strony do zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. W całym procesie współuczestniczy więc notariusz. To zapewnia nabywcy ochronę na przykład w razie problemów finansowych dewelopera podczas realizowania inwestycji. 
Nie należy jednak mylić umowy deweloperskiej z przedwstępną. Choć nazwy te często stosuje się zamiennie, dotyczą one zupełnie innych dokumentów. Przede wszystkim obie umowy są stosowane w odmiennych sytuacjach. Umowa przedwstępna jest bowiem podpisywana po oddaniu nieruchomości do użytkowania, tuż przed podpisaniem dokumentu przeniesienia praw własności, deweloperska natomiast – w trakcie inwestycji. Nie czyni ona więc kupującego właścicielem mieszkania. Daje mu jednak zapewnienie, iż lokal trafi w jego ręce po zakończeniu prac. Z tego powodu uważa się, że umowa deweloperska stanowi najważniejszy dokument dla osoby planującej nabyć nieruchomość od dewelopera. 

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Z uwagi na to, jak bardzo istotną funkcję pełni umowa deweloperska, należy dokładnie przyjrzeć się jej zapisom. To one bowiem będą zabezpieczać oszczędności latami gromadzone przez kupującego. Dla osoby, która nie ma specjalistycznej wiedzy w zakresie prawa, niektóre kwestie mogą być niezrozumiałe, dlatego warto skorzystać z porady specjalisty. Prawnik, na przykład z Kancelarii Radcy Prawnego Ryszarda Kowalczyka, wskaże ewentualne nieścisłości i sprawdzi, czy dokument nie zawiera niedozwolonych zapisów. Na ich podstawie będzie przecież w przyszłości opracowywany protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. 
Wszystkie elementy umowy deweloperskiej określa wspomniana ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z nią, w umowie deweloperskiej muszą znaleźć się informacje o nieruchomości – metraż lokalu, ilość pomieszczeń, standard wykończenia czy też stan techniczny. Dokument powinien zawierać także dokładne określenie ceny oraz ewentualnych kar w razie niedopełnienia zobowiązań przez którąś ze stron. Co więcej, trzeba tam wskazać wszelkie terminy – m.in. rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu. To wszystko zapewnia kupującemu ochronę i cenne poczucie bezpieczeństwa. 

Co dalej  z nabytym lokalem ?

Już przy podjęciu decyzji o zakupie lokalu nie służącego  jako „pierwszy dom”  warto przeanalizować czego oczekuje jego przyszły właściciel w związku z zakupem lokalu. 

Lokal można nabyć do majątku prywatnego , ale również do majątku związanego z działalnością gospodarczą i wówczas  rozliczyć podatek VAT od zakupu , a dalsze rozliczenia z tytułu przychodów i kosztów  odnosić w ciężar przychodów i kosztów w działalności gospodarczej .

Sama umowa deweloperska i  docelowy  zakup mieszkania to  początek  spraw  związanych z jego sposobem użytkowania i związanymi z tym przychodami i kosztami  .  Często zdarza się tak , że deweloper  proponuje  od początku wieloletnią  umowę   na wynajem  i  uzyskiwanie  przychodu z  najmu , często gwarantowanego  . Wówczas właściciel lokalu  korzysta  z lokalu  w ciągu roku określony czas ( np. 14 dni , zazwyczaj poza sezonem ) w uzgodnieniu  z zarządcą lokalu . W innym wariancie sam właściciel decyduje o tym  , na jakich zasadach będzie korzystał z lokalu i udostępniał go osobom trzecim  , wykonując zarząd własny lub zlecony wyspecjalizowanym podmiotom w tym zakresie .

Istotne  jest również to jakie koszty  ogólne będą wiązały się z eksploatacją lokalu i kto będzie je pokrywał , gdyż  posiadanie statusu właścicielskiego zazwyczaj wiąże się  z tym, , że  powstanie obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości , opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej , czy opłaty na rzecz gestorów zewnętrznych takich jak dostawca prądu czy gazu  do lokalu .