Operat szacunkowy jest formą wyceny nieruchomości, opisaną szczególnymi zasadami i wymaganiami, ale także gwarantującą pewne prawa i możliwości. Jest to dokument urzędowy, a osobą, która ma uprawnienia zawodowe do jego sporządzania jest rzeczoznawca majątkowy. Operat szacunkowy sporządza się w określonych sytuacjach. Dowiedz się kiedy jest on potrzebny, a kiedy po prostu warto go sporządzić. Zapraszamy do lektury naszego artykułu.

Regulacje prawne dotyczące sporządzania operatów szacunkowych

Rzeczoznawca majątkowy jest to osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia do sporządzania wycen nieruchomości. Może on sporządzać zwykłe wyceny i opinie, które nie mają mocy prawnej, ale jest też jedynym podmiotem upoważnionym do sporządzania operatów szacunkowych. Procedura i zasady sporządzania operatów szacunkowych opisane są szczegółowo w Artykule 156 Ustawy z dnia 21 sierpnia 2997 r o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 1990)

Operat szacunkowy sporządzony jest zwykle w sytuacji, kiedy chcemy sprzedać nieruchomość, dokonać podziału majątku, w którego skład wchodzi nieruchomość, czy dokonać na danej nieruchomości zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Bywa też potrzebny w celu obliczenia danin skarbowo-podatkowych. Celem sporządzenia operatu jest rzetelne wyliczenie realnej wartości nieruchomości. Operat szacunkowy winien być sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób umożliwiający organom administracji publicznej ocenę jego logiczności i poprawności wniosków.

Co powinien uwzględniać operat szacunkowy i w jaki sposób się go sporządza?

W operacie szacunkowym uwzględnione są podstawowe informacje dotyczące nieruchomości i jej wartości. Przede wszystkim nieruchomość musi zostać zidentyfikowana poprzez podanie jej rodzaju, dokładnego adresu, numeru księgi wieczystej, a także wielkości. Rzeczoznawca majątkowy musi także podać cel wyceny. Operat szacunkowy sporządza się najczęściej:

  • celem ustalenia wartości nieruchomości przy podziale majątku;
  • w przypadku ustalania wysokości możliwego kredytu hipotecznego;
  • do celów podatkowych;

Przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy musi podać źródła informacji o nieruchomości, którymi poza oględzinami nieruchomości są też informacje od właściciela, dotychczasowe dokumenty i przede wszystkim księga wieczysta nieruchomości. Na podstawie oględzin rzeczoznawca z firmy Wycena Nieruchomości Katarzyna Drabik dokonuje opisu stanu technicznego nieruchomości. Aby prawidłowo dokonać wyceny musi też przeprowadzić analizę rynku nieruchomości w danym obszarze, w kontekście obiektu podlegającego wycenie. W operacie podaje następnie metody i techniki dokonanej wyceny.

Metody sporządzania operatu szacunkowego i wyceny są uregulowane Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109). Najczęściej stosowane metody to:

  • Metoda porównywania parami – przy której nieruchomość podlegającą ocenie porównuje się z nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego w niedalekiej przeszłości.
  • Metoda korygowania ceny średniej – do wyceny przyjmuje się kilkanaście podobnych nieruchomości, wylicza ich średnią cenę rynkową, a następnie dokonuje jej korekty z użyciem współczynników korygujących uwzględniających różnice.

Najważniejszym elementem operatu szacunkowego jest obliczenie wartości nieruchomości wraz z wynikiem wyceny, oraz pełne uzasadnienie wraz z ostatecznymi wnioskami rzeczoznawcy majątkowego zawarte w końcowej części dokumentu.