Odpowiednia wycena nieruchomości nie jest łatwym zadaniem. Szczególnie wtedy, kiedy chodzi o dom z ogrodem i pod uwagę bierze się nie tylko wartość samej działki, ale przede wszystkim wartość działki z budynkiem jako całości (przy czym budynek jest elementem wpływającym na tę wartość w stopniu dominującym). Jakie czynniki mają największy wpływ na wartość nieruchomości i czy warto zabierać się za samodzielne jej oszacowanie? Czy remont domu pozytywnie wpłynie na cenę nieruchomości?
Zanim to rozważymy, musimy rozróżnić dwa pojęcia: wartość oraz cena.
Cena to ilość pieniądza rzeczywiście zapłacona za daną nieruchomość w danym dniu w konkretnej transakcji (prawo wymaga dla takiej transakcji formy aktu notarialnego – nawet dla przedwstępnej umowy sprzedaży). Umowa zawarta w innej formie jest nieważna z mocy prawa (nie powoduje przeniesienia, ani nie rodzi zobowiązania do przyszłego przeniesienia prawa własności nieruchomości). Warto o tym pamiętać zwłaszcza przy zawieraniu umowy deweloperskiej.
Wartość (wartość rynkowa) to pojęcie prawne zawarte w Ustawie o gospodarce nieruchomościami w art.151.1, która mówi, że wartość rynkowa to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy:
- mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
- działają z rozeznaniem
- postępują rozważnie
- nie znajdują się w sytuacji przymusowej
Jak widać, te dwa pojęcia (chociaż podobne) nie są jednak tożsame.
Wartość należy rozumieć w ten sposób: wartość rynkowa to cena nieruchomości możliwa do uzyskania w sytuacji, gdy średnio zainteresowany kupujący mający wystarczającą wiedzę o rynku i o samej nieruchomości kupuje tę nieruchomość od średnio zainteresowanego sprzedającego.
Tylko wtedy można uznać, że wartość równa się cenie.
Co wpływa na wartość działki?
O tym, jak wiele czynników wpływa na wartość nieruchomości, można dowiedzieć się w sytuacji, kiedy sprzedawana jest niezabudowana działka. Mimo braku budynku, ceny działek w Polsce są niezwykle zróżnicowane. Wśród czynników wpływających na wartość działki można wymienić:
- położenie na mapie,
- wielkość i kształt,
- dobry dojazd do miasta,
- sąsiedztwo szkół, przychodni i innych ważnych budynków,
- występowanie w pobliżu sklepów oraz miejsc rekreacyjnych,
- walory krajobrazowe.
Ceny działek są uzależnione również od regionu kraju. Miejsca chętniej zasiedlane są zwykle droższe od działek położonych z dala od wysoko rozwiniętych miejscowości. Z uwagi na dużą ilość zmiennych, rzetelną wycenę nieruchomości może przedstawić wyłącznie doświadczony rzeczoznawca.
Pośrednicy opowiadają zwykle o samych zaletach nieruchomości, którą zamierzają sprzedać, warto w rozmowach z nimi zachować zimną krew i pytać o wszelkie czynniki (zwłaszcza negatywne) mogące wpływać na wartość, a zwłaszcza o uzbrojenie działki, dostępność komunikacyjną (jakość drogi dojazdowej), sąsiedztwo bliższe i dalsze (zwłaszcza obiekty przemysłowe, produkcji rolnej, elektrownie wiatrowe, stopień napowietrzenia – wiatr, poziom wód gruntowych, nośność gruntu), plany inwestycyjne właścicieli gruntów w okolicy – bo może się okazać, że w niedalekiej przyszłości wyrośnie nam za płotem mnóstwo podobnych do naszego domów.
Co wpływa na wartość domu?
Jeśli chodzi o budynek, wycena jest trudniejsza niż w przypadku niezabudowanej nieruchomości. Pod uwagę bierze się wszystkie te czynniki, które rozpatrywane są przy wycenie działki niezabudowanej (choć są one na dalszym planie), oraz czynniki takie jak stan techniczny budynku, jego wielkość, ilość i rozkład pomieszczeń, oraz ewentualne dodatkowe (ponad standardowe) wyposażenie. Pomimo tego, najlepszym rozwiązaniem na uzyskanie rzetelnej wyceny, jest skorzystanie z usług profesjonalistów np. Kancelarii Wyceny i Obsługi Nieruchomości.
Czy warto remontować?
Wielu właścicieli domów na sprzedaż zastanawia się, czy warto zabrać się za remont. Nie ma na to jednej uniwersalnej odpowiedzi. Ogólnie można stwierdzić, że każdy remont ma wpływ na wartość budynku, a zatem i na wartość całej nieruchomości. Wpływ tego może być jednak bardzo rózny. Jeśli dom jest w dobrym stanie, a jego wnętrze prezentuje się estetycznie – nie warto remontować. Przeważnie nowi właściciele i tak mają własny pomysł na urządzenie wnętrza i remont będzie niepotrzebnym zawyżeniem ceny. Jeśli jednak stan domu pozostawia wiele do życzenia, warto pomyśleć o przeprowadzeniu jego remontu lub chociażby odświeżeniu np. poprzez odmalowanie sufitów i ścian. Wygląd budynku i ogrodu ma dla wielu osób większe znaczenie niż pozostałe czynniki. Nie da się ukryć, że ludzie uwielbiają kupować nieruchomości, które są po prostu ładne i położone w ciekawym miejscu, ale też gotowe do zamieszkania (na zasadzie – wejść i mieszkać). Uprzątnięcie ogrodu to często kilka dni pracy, a z pewnością sprawi, że twoja nieruchomość zyska nowych potencjalnych nabywców.